Подробно о юридической сути арендных отношений рассказывает заместитель руководителя Управления Росреестра по Ивановской области Наталья Викторовна ВЕДЕРНИКОВА:
— Аренда недвижимости — наиболее популярный в силу простоты и безопасности способ приобретения права владения и пользования объектом аренды. Договор аренды не затрагивает вопрос о смене собственника — он оформляет отношения, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования этой вещью.
Арендатор, который не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество, по договору аренды получает возможность использовать его за плату.
Арендодатель при этом получает доход в виде арендных платежей и несет минимальные риски, поскольку остается собственником имущества.
Условия передачи имущества оформляются договором аренды.
Поскольку договор аренды предусматривает, что арендатор получает обособленное имущество не в собственность, а лишь во временное владение и пользование или только во временное пользование, на арендатора изначально ложится обязанность через определенное договором время (срок) передать арендованное имущество (с сохранением его целостности и качества) обратно арендодателю.
Договор аренды здания (сооружения) подлежит государственной регистрации в тех случаях, когда срок его действия составляет год и более. При этом он считается заключенным с момента такой регистрации.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, помещения (так называемые непотребляемые вещи).
Для арендатора принципиально, что не может являться объектом аренды самовольная постройка, поскольку по закону(п. 2 ст. 222 ГК РФ), лицо, осуществляющее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. И поэтому не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. К тому же, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Разумеется, нельзя сдать в аренду и землю, если не имеешь на нее зарегистрированных прав.
Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон соглашения (это условие прописывается в договоре).
Регламентированная законодательством форма договора аренды недвижимости — простая письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Чтобы договор аренды считался заключенным, к нему предъявляются обязательные требования по соблюдению сторонами существенных условий договора. В их числе:
— предмет договора (в любом случае),
— размер арендной платы (при заключении договора аренды предприятия, здания, строения, помещения,земельного участка).
— срок действия договора (если договор заключается на срок более одного года, так как у сторон в данном случае возникает обязанность по государственной регистрации такого договора).
Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается межевой план земельного участка с указанием сдаваемой в арендучасти.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие достоверно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По соглашению сторон могут быть изменены условия договора аренды. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и прочего. В этом случае дополнительные соглашения к договору аренды также подлежат государственной регистрации и считаются заключенным с момента такой регистрации.
Когда срок действия договора прекращается, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора.
И соответственно, стороны должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за государственной регистрацией соглашения о расторжении договора аренды, предоставив необходимые документы.
Управление Росреестра по Ивановской области